Pflegeimmobilien als Kapitalanlage und ihre kalkulierbaren Risiken
Die Investition in eine Pflegeimmobilie entspricht in den Grundzügen der Investition in eine Eigentumswohnung. Anders als diese befindet sich das jeweilige Pflegeappartement in einem Pflegeheim und wird an den Betreiber der Pflegeeinrichtung vermietet.
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bieten zahlreiche Vorteile und nur wenige kalkulierbare Unwägbarkeiten.
Die Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage und mögliche Risiken
1. Finanzierung bei der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Bei einer finanzierten Investitionen besteht das Risiko der Zinsänderung, da nach Ablauf der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung mit einem möglicherweise höheren Zinssatz folgt. Überprüfen Sie deshalb die Zinssicherheit Ihrer Finanzierung sowie deren Flexibilität und die Möglichkeit von Sondertilgungen. Außerdem ist es sinnvoll, mögliche staatliche Fördermöglichkeiten, wie z.B. sehr zinsgünstige KFW-Kredite, in Anspruch zu nehmen und diese in die Finanzierung mit einzubinden. Sollte das Pflegeappartement bar bezahlt werden, dann entfällt diese Unwägbarkeit.
2. Steuerliche Aspekte bei der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Bei der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage müssen Sie die steuerlichen Aspekte beachten. Die Mieteinnahmen aus Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die nach § 21 EStG (Einkommensteuergesetz) zu versteuern sind. Diesen Einnahmen stehen alle Aufwendungen entgegen, die Sie für den Erwerb sowie die Sicherung und Erhaltung der Immobilie aufbringen müssen. Das sind die in § 9 EStG festgeschriebenen Werbungskosten, die im Ergebnis niedriger ausfallen können als die Einnahmen. Das hat zur Konsequenz, dass die effektive Nettorendite nach Steuern geringer ausfallen kann. Auch in steuerlicher Hinsicht ist deshalb eine sorgfältige Prüfung erforderlich, wenn es um die Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage geht.
3. Betreiber der Pflegeimmobilie
Auch die Qualität des Betreibers ist ein wichtiger Faktor bei der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Nur mit einem entsprechenden Pflegekonzept, ausreichender Erfahrung, Qualitäts- und Servicebewusstsein sowie mit einer bankgeprüften Bonität wird der Heimbetreiber in der Lage sein, das Pflegeheim erfolgreich zu betreiben und dauerhafte Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Deshalb ist es sinnvoll, vor der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage den Heimbetreiber genau unter die Lupe zu nehmen, um sicherzustellen, dass Qualität und Management stimmen.
4. Standortwahl
Bei der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage kommt es, wie bei anderen Immobilien auch, auf die Lage an. Vor dem Bau einer Pflegeimmobilie werden aufwendige Standortanalysen erstellt. Nur wenn alle Standortfaktoren erfüllt sind, wird überhaupt erst ein Pflegeheim gebaut. Naturgemäß haben alle an der Pflegeimmobilie beteiligten Unternehmen – Investoren und Betreiber – ein großes wirtschaftliches Interesse am Erfolg des Pflegeheims. Aus diesem Grund wird die Standortanalyse vor der Errichtung einer Pflegeimmobilie extrem sorgfältig und gewissenhaft durchgeführt. Jeder Betreiber wird fortlaufend von der Heimaufsicht überwacht, so dass mögliche Mißstände, sei es pflegerischer oder wirtschaftlicher Natur, frühzeitig erkannt und behoben werden. Sollten diese Mängel seitens des Betreibers nicht kurzfristig behoben werden, wird dieser umgehend ausgetauscht.
Ein neuer Betreiber müsste für diesen Fall die Pachtverträge mit den Eigentümern, bzw. Investoren eins zu eins übernehmen.
Fazit: Die Vorteile beim Kauf von Pflegeimmobilien überwiegen bei weitem die möglichen Risiken. Trotz einiger weniger Unwägbarkeiten gelten Pflegeimmobilien als eine der sichersten Kapitalanlagen.
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