Investieren in Sozialimmobilien als Kapitalanlage
Es gibt einige Möglichkeiten: Kauf eines Pflegeappartements, einer Service-Wohnung oder Beteiligung an einem Pflegefonds?
Heute ist es für Anleger so schwierig wie selten zuvor, Geld richtig anzulegen. Bereits 1996 mit Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung wurden Investments in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage entwickelt, die Ihnen glänzende Perspektiven eröffnen. Unsere Gesellschaft wird zunehmend älter und die Anzahl der Pflegebedürftigen steigt. Darüber hinaus können immer mehr ältere Menschen mangels Angehöriger nicht mehr zu Hause betreut werden. In gleichem Maße wie die Zahl der Pflegebedürftigen wächst die gesellschaftliche Herausforderung, der zunehmenden Pflegebedürftigkeit älterer Menschen zu begegnen – und ausreichend nachfragegerechte Pflege- und Betreuungsplätze sicherzustellen. Allein die gegenwärtig bestehenden Wartelisten innerhalb einiger Pflegeheime und die durchschnittliche hohe Auslastung eines Heims sind dafür Beweis genug. Gute Gründe für ein Investment in Pflegeimmobilien/Pflegefonds. Wie kann ich als Anleger von einem Investment in Sozialimmobilien profitieren?
DIREKTINVESTMENT PFLEGEAPPARTEMENT
Historisch niedrige Zinsen, attraktive Steuervorteile und marktgerechte Kaufpreise, verbunden mit der Sicherheit des Wachstumsmarkts, prognostizieren attraktive Renditen. Einige Dinge müssen jedoch beachtet werden, Pflegeimmobilien sind Managementimmobilien. Vor 20 Jahren war es Standard, dass die alten Menschen in Vier-Bett-Zimmern untergebracht waren, heute gibt es hingegen überwiegend Ein-Bett-Zimmer mit eigener Nasszelle. In der Pflege- und Betreuungslandschaft hat sich eine enorme Diversifikation ergeben.
Der Anleger wird Eigentümer eines einzelnen Pflegezimmers/ -appartements und Anteilshaber an den Gemeinschaftsflächen des Pflegeheims. Für den eigenen Pflegefall erhalten die Eigentümer und deren Angehörige zudem ein bevorzugtes Belegungsrecht in einer stationären Pflegeeinrichtung des Betreibers. Beim Teileigentum teilen sich die Käufer das Mitspracherecht über die Immobilie und werden Teil einer Eigentümergemeinschaft. Diese beruft einen Hausverwalter zur Übernahme der kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Verwaltungsaufwendungen wie der Prüfung und Bündelung der eingehenden Mietzahlungen oder der Koordinierung von Instandhaltungsmaßnahmen. Die Preise für ein neues Einzelzimmerappartement liegen aktuell zwischen 120.000 und 150.000 Euro je nach Lage und Gesamtfläche. Die Bruttorenditen liegen bei 4,5 % bis 5 % p.a. Infos: http://www.pflegeimmobilien.de
PFLEGEIMMOBILIEN-PORTFOLIO (PFLEGEFONDS)
Wer nicht gleich ein Pflegeappartement kaufen möchte und wem das Risiko einer direkten Anlage in einer Pflegeeinrichtung zu groß ist, kann sich alternativ an einem Pflegefonds beteiligen. Die Rendite ist attraktiv und die monatlichen Auszahlungen beginnen bei 5 % p.a. steigend. Die Initiatoren und Spezialisten für Sozialimmobilien managen mehr als 100 Pflegeimmobilien ohne nachhaltige Planabweichung. Anleger können sich bereits ab 10.000 EUR an einem Pflegefonds beteiligen und die Auszahlung beginnt sofort im Folgemonat der Einzahlung. Bisher wurden über 100 Pflegefonds platziert mit einer ausgezeichneten Leistungsbilanz. Zweitmarktanteile von Pflegefonds sind sehr begehrt und nur schwer zu bekommen. Pflegefonds als AIF sind von der BaFin kontrolliert und zugelassen mit Verkaufsprospekt und den wesentlichen Anlegerinformationen. Pflegefonds dürfen nur von Beratern mit einer Zulassung nach § 34f Abs. 1 Nr. 2 der Gewerbeordnung vermittelt werden. Infos: http://www.pflegefonds.de
WAS MUSS BEI EINER PFLEGEIMMOBILIE BEACHTET WERDEN?
Die Mieten sind grundsätzlich nur dann sicher:
wenn die Einrichtung den marktspezifischen Baumerkmalen entspricht
wenn der Betreiber über eine entsprechende Größe, Bonität und Pflegequalität verfügt
wenn eine Einrichtung nicht am Bedarf vorbei errichtet wurde
Für den Erwerb von Sozialimmobilien gelten eigene Regeln. So sind nicht die für Immobilien üblichen Kriterien wie – der Kaufpreis pro Quadratmeter oder Kubikmeter oder die vermietbare Fläche von vorrangigem Interesse – sondern vielmehr die marktspezifischen Parameter.
Diese sind:
Der regionale Bedarf
Die Refinanzierungsmöglichkeiten der Miete pro Bett und Tag
Die preisliche und bauqualitative Konkurrenzsituation
Der Erwerbspreis pro Pflegebett
Die Größe der Einrichtung (Pflegeplätze)
Der Preis für das Inventar und die Höhe eines etwaigen Pre-Openings einer Einrichtung
Erstbelegungsrisiko – Erstellung umfangreicher Standortanalysen und Bedarfsanalysen
Erstellung von Konkurrenzanalysen unter Berücksichtigung von Objektqualität, Preisgestaltung und Qualitätsmerkmalen, Einschätzung der Betreiberbonität, Einschätzen der Pflegequalität des Betreibers.
Mietsicherheit
Analysen bestehender Pflegesätze und Investitionskostenanteile
Sicherungsabtretung der Bewohnerrechte (hierdurch entsteht das Inkassorecht an den Investitionskosten)
Sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Einrichtungen werden bei der Pachtermittlung Sicherungsabschläge von 15 – 20% zu den Investitionskosten kalkuliert
Wenn ein Betreiber in Insolvenz geraten würde, hat der Initiator durch die Abtretung von Rechten im Pachtvertrag das Recht auf Inkasso der Investitionskosten. Somit ist bei einer belegten Einrichtung zunächst die Pachtzahlung sichergestellt. Ferner wird das Management selbst umgehend einen anderen Betreiber beschaffen zu dem auf Grund der bestehenden Kontakte ein hohes Leistungsvertrauen besteht.
Es müssen viele Dinge beachtet werden, deshalb sind erfahrene Spezialisten gefragt.
Die CVM Unternehmensgruppe bietet seit mehr als 30 Jahren innovative Investments im Bereich Pflegeimmobilien. Die Kunden profitieren von der langjährigen Erfahrung des Unternehmens, von dem attraktiven Angeboten mit Alleinstellungsmerkmal und von der attraktiven Rendite.
Firmenkontakt
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